دعاوی حقوقی

الزام به تنظیم سند رسمی

هرگاه عقد با جمع بودن شرایط مقرر در ماده ۱۹۰ قانون مدنی منعقد و موضوع قرارداد به خواهان منتقل شود و تعهداتی بر طبق قانون واقع شده باشد مطابق اصل صحت و لزوم و نیروی الزام آور قراردادها بین متعاملین و قائم مقام انها لازم الاتباع است مگر اینکه قرارداد مزبور به تراضی اقاله ،یا به موجب قانون فسخ گردد علاوه بران متعاملین نیز به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حهمه‌ی برگه‌هااصل میشود ملزم خواهند بود. از انجایی که قانون ثبت اسناد و املاک و قانون نحوه نقل و انتقالات وسیله نقلیه موتوری مصوب ۱۳۵۹ هرگونه نقل و انتقال رسمی املاک دارای پلاک ثبتی و خودروها را الزامی اعلام نموده است و لزوم تنظیم سند رسمی انتقال در معامله اموال غیر منقول و خودرو از مسلمات عرف و عادت است وجود چنین تعهدی برای بایع یا مالک رسمی محل تامل نمیباشد و تنظیم سند به منظور انتقال رسمی آن ضرورت دارد.

ارکان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به ترتیب ذیل است:

الف) مالکیت رسمی خوانده : این مالکیت حسب مورد با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک ( در املاک دارای پلاک ثبتی ) و راهنمایی و رانندگی (خودرو) احراز میگردد که دو حالت دارد:

۱)در صورت عدم ثبت رسمی آن به نام خوانده ادعا متوجه وی نمیباشد و قرار رد دعوی صادر میگردد(ماده ۸۴ ق. آ .د. م)

۲)در صورت ثبت رسمی آن به نام خوانده به بررسی رکن دوم میپردازیم

ب)وقوع معامله به نحو صحیح فیما بین طرفین ، که غالبا مستند دعوی یکی از موارد ذیل است

۱)مدرک عادی که بر انعقاد عقد معین قانونی یا قرارداد نامعین صحیح دلالت کند در صورتی که ایرادی اعم از انکار یا ادعای جعل به اصالت سندوارد نشود و یاادعای انحلال قرارداد به نحوی از انحاء قانونی اعم از فسخ یا اقاله مطرح نگردد دادگاه بعد از اولین جلسه دادرسی مبادرت به انشای رای مینماید و در صورت ایراد یا ادعای جعل در اولین جلسه دادرسی با صدور قرار کارشناسی راجع به اصالت یا جعلیت سند بررسی میکند(مواد ۲۲۶ و۲۱۸ و ۲۱۷ ق.آ.د. م)

۲)شهادت شهود که بر وقوع یا انعقاد عمل حقوقی دلالت کند:در این صورت دادگاه بعد از تشکیل اولین جلسه دادرسی قرار استماع شهادت شهود را صادر میکند(مواد ۲۲۹ به بعد مبحث گواهی ق. آ. د .م)سپس وقت دیگری جهت دعوت طرفین و شهود به منظور استماع یا ادای شهادت تعیین میگردد. بعد از تشکیل دادگاه و گواهی گواهان به نحو صریح و روشن مبنی بر وقوع عمل حقوقی به نحو صحیح و احراز مالکیت خواهان ، دادگاه مبادرت به انشای رای مطابق با خواسته مینماید .و الا در صورت عدم احراز حکم به بی حقی وی صادر میکند

نکات:

۱ – طبق رای وحدت رویه شماره «۶۲۰-۲۰/۸/۷۶» هیات عمومی دیوان عالی کشور چنانچه پلاک مورد ادعا در رهن باشد با وجود حق عینی مرتهن تا زمان فک رهن ،امکان تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی مرهونه وجود ندارد. بنابراین دعوی تنظیم سند قابلیت استماع نخواهد داشت مگر اینکه خواهان مدرکی ارائه نماید که حاکی از اذن مرتهن باشد دراین حالت با طرف دعوی قرار دادن مرتهن ، دعوی قابل استماع خواهد بود.

۲ – طبق مقررات قانونی ثبت اسناد و املاک تنظیم سند رسمی انتقال به صورت مفروز نسبت به قسمتی از ملک ثبت شده وقتی امکان پذیر است که ملک تفکیک شده و موضوع سند به صورت مفروز در آمده باشد و الا دعوی الزام به تنظیم سند رسمی قبل از تفکیک قابلیت استماع ندارد . بدین ترتیب میتوان هردو درخواست تفکیک و الزام به تنظیم سند را تواما طرح نمود زیرا التزام به شی التزام به لوازم ان نیز هست

۳ – مطابق ماده ۳۵۰ قانون مدنی بیع مال مشاع تجویز شده است و نیازی به اذن سایر مالکین و شرکاء در وقوع بیع به نحو مشاع نیست. بدین ترتیب دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده و سهم مشاعی فروشنده قابلیت استماع دارد و نیازی به طرف دعوا قرار دادن سایر شرکاء نیست.

۴ – «بنا به مراتب فوق رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نیازمند یک تا دو جلسه رسیدگی است»

سیر اجرایی حکم و موانع

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هر چند ظاهر ساده ای همچون اجرای دیگر تعهدات دارد اما به لحاظ تکنیکی و اجرایی از جمله موضوعات پیچیده ی دایره اجرا می باشد در راستای استماع و اجرای احکام در دعوای الزام ، تشدد آراء بسیاری ملاحظه می شود در این تحقیق سعی بر این است که با شناسایی موانع اجرایی حکم مزبور، روندی صحیح از هنگام ثبت دادخواست تا مرحله اجرای حکم ترسیم نماییم

مقدمه

طبق مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت در اموال غیر منقول قانون صرفا کسی را مالک می داند که مال مزبور در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد.و در محاکم در صورت تقابل دو سند عادی و رسمی اولویت با سند رسمی است به طوری که در ارجحیت قرار دارد. در قسم خاصی از اموال منقول همچون وسایل نقلیه اداره راهنمایی نیز کسی رامالک قلمداد می کند که در دفتر اسناد رسمی به نام او ثبت شده باشد موارد ذکر شده تنها قسمی از فواید ثبت رسمی املاک می باشد که برای دوری از تعرض افراد بیگانه پیش بینی شده است به همین دلیل اکثر افراد جامعه صرف نظر از هزینه ثبت، مایل به ثبت اموال خود در دفتر املاک هستند بنابراین ثبت اموال به خصوص اموال غیر منقول از اهمیت زیادی برخوردار است

هر عقد و قراردادی بعد از انعقاد سر منشأ آثاری است در این راستا برای اجرای هر چه صحیح تر و تضمین بقای قرارداد قواعدی در نظر گرفته شده است که تخطی از آن غیر ممکن است از جمله مطابق قاعده اصالت الزوم هر قرارداد و تعهدی لازم الاجراست مگر آنکه قانون فسخ یا طرفین فسخ آن را تجویز کنند از سوی دیگر روایت اوفو بالعقود هم در همین زمینه جاری است عقلا هر شخصی که قراردادی را امضاء می کند خود را به آثار و تبعات آن ملزم میکند بناراین آثار و لوازم هر قراردادی لازم الوفاست.

امروزه یکی از شایع ترین دعاوی در باب املاک، دعوا الزام به تنظیم سند رسمی است که خواسته یا ناخواسته به دلیل کثرت وجود آن در محاکم، ابهاماتی در نحوه اجرای آن پدیدار شده است به طوری که بعضا ممکن است اجرای حکم بلا تکلیف مانده و محکوم علیه را سرگردان سازد. دعوی الزام به تنظیم سند رسمی دعوایی است که در آن ذینفع با طرح دعوی به طرفیت شخص مقابل الزام اورا را به حضور در دفتر اسناد رسمی و امضاء سند انتقال به موجب مفاد قرارداد می خواهد حال چه این تعهد به صراحت در قرارداد درج شده باشد وچه به موجب عرف و عادت و قانون آن امر جایز باشد اجرای حکم دادگاه در مواردی که خوانده محکوم به تنظیم سند رسمی شده باشد امری قابل تأمل است که در مواردی می تواند با مشکل همراه شود.


تغییر نام اشخاص

۱- ماده ۲۰ قانون ثبت احوال در خصوص تغییر نام
۲-نامهای قابل تغییر
۳-اشخاصی که میتوانند نسبت به درخواست تغییر نام اقدام نمایند
۴-مدارک مورد نیاز جهت تغییر نام
۵-مراحل انجام کار
۶-تعاریف و مفاهیم

۱ – ماده ۲۰ قانون ثبت احوال کشور :

انتخاب نام با اعلام کننده است ، برای نام گذاری یک نام ساده یا مرکب ( حسین ، محمد مهدی و مانند آن ) که عرفا” یک نام محسوب می شود انتخاب خواهد شد .

تبصره ۱ : انتخاب نامهائی که موجب هتک حیثیت مقدسات اسلامی می گردد و همچنین عناوین و القاب و نامهای زننده و مستهجن یا نامتناسب با جنس ممنوع است

تبصره ۲ : تشخیص نامهای ممنوع با شورایعالی ثبت احوال می باشد و این شورا نمونه های آن را تعیین و به سازمان اعلام میکند

تبصره ۳ :‌انتخاب نام در مورد اقلیتهای دینی شناخته شده در قانون  اساسی تابع زبان و فرهنگ دینی آنان است

تبصره ۵ :‌ذکر سیادت در اسناد سجلی ساداتی که سیادت آنان  در اسناد سجلی پدر و یا جد پدری مندرج باشد و یا سیادت آنان با دلائل شرعی ثابت گردد الزامی است ، مگر کسانی که خود را سید ندانند و یا عدم سیادت آنان شرعا”  احراز شود                                     –

۲ – نامهای قابل تغییر
بموجب ماده ۲۰ قانون ثبت احوال و تبصره های آن انتخاب نامهای زیر ممنوع و دارندگان آنها می توانند با رعایت مقررات مربوطه نسبت به تغییر آن اقدام نمایند

۱٫       نامهائی که موجب هتک حیثیت مقدسات اسلامی می گردد مانند:عبدالات،عبدالعزی (لات و عزی نام دو بت درمکه معظمه دوران قبل از اسلام است)

۱٫ القاب اعم از ساده و مرکب مانند : ملک الدوله ، خان ، یا شوکت الملک ، حاجیه سلطان و سلطانعلی و …..
۲٫ اسامی زننده و مستهجن – زننده و مستهجن آندسته از نامهائی است که بر حسب زمان ، مکان یا مورد بدلایل و جهات زیر برای دارنده آن زننده و مستهجن باشد و مراتب به تأیید شورایعالی برسد.

۱-۵-  نامهائیکه معرف صفات مذموم و مغایر با ارزشهای والای انسانی است مانند : گرگ ، قوچی و ….
۲-۵ – نامهائیکه با عرف و فرهنگ غالب و مقدسات مذهبی مردم مغایر باشد…مانند لات ، خونریز ، چنگیز و شاهدوست

۳-۵ – نامهائیکه موجبات اشاعه و ترویج فرهنگ بیگانه گردد مانند : وانوشکا ، ژاکاردو  و ….

۴-۵ – نامهائیکه موجب تحقیر اشخاص بوده و یا معنای لغوی آن در جامعه قابل پذیرش نباشد مانند : صدتومانی ، گت آقا ، کنیز،گداو…

۱٫ اسامی نامتناسب با جنس مانند : ماشاءاله برای اناث و یا انتخاب نام اشرف و یا اکرم برای افراد ذکور
۲٫ حذف کلمات زائد و غیر ضروری در نام اشخاص مانند : قلی ، غلام ، گرگ ، ذولف , قوچ , آقاخانم , خان, میرزا, بیگ , بیگم, کربلائی , مشهدی و ….
۳٫ تصحیح اشتباهات املائی در نام اشخاص که بدلیل عدم آشنائی مامور با لهجه ها و الفاظ و معانی محلی و یا ناشی از تلفظ اظهار کننده پیش آمده  مانند : زهراب به سهراب و یا منیجه به منیژه و ….
۴٫ هم نام بودن فرزند با پدر و یا مادر در یک خانواده
۵٫ هم نام بودن برادران و یا خواهران در یک خانواده
۶٫ تغییر نامها از صورت عربی رسم الخط به شکل فارسی از قبیل رحمن به رحمان ، اسمعیل به اسماعیل اسحق به اسحاق
۷٫ تغییر نام کسانیکه با تأیید مراجع ذیصلاح بدین مبین اسلام مشرف می شوند
۸٫ تغییر نام کسانیکه نام آنها اسامی ایام هفته باشد
۹٫ تغییر نام کسانیکه تغییر جنسیت داده و دادگاه صالحه حکم به تغییر نوع جنس در اسناد سجلی و شناسنامه آنان صادر نموده است
۱۰٫ پیشوند ” عبد ” خاص اسامی و صفات ذات پروردگار است و در سایر موارد متقاضی می تواند تقاضای حذف آنرا بنماید
۱۱٫ تغییر نام کسانیکه دارای اسامی مستعار نیز می باشند مثل حسین(کامبیز) یا معصومه(سوسن) و …..

۱٫ اشخاص ۱۸ سال به بالا
۲٫ افراد کمتر از ۱۸ سال که دارای حکم رشد باشند
۳٫ پدر یا جد پدری با ارائه شناسنامه خود جهت فرزندان کمتر از ۱۸ سال
۴٫ سرپرست قانونی ( قیم ، امین ، وصی ) برای افراد صغیر و محجور با ارائه مدارک مستند که سمت او احراز شده باشد

۴ – مدارک مورد نیاز جهت تغییر نام

۱٫ ارائه اصل شناسنامه و دو برگ تصویر آن
۲٫ تکمیل فرم درخواست تغییر نام
۳٫ فیش بانکی به مبلغ ۵۰۰۰۰ریال نزد کلیه شعب بانک ملی ایران بنام سازمان ثبت احوال کشور
۵ – مراحل انجام کار
۶-  تعاریف و مفاهیم
قیم :
نماینده قانونی محجور که از طرف مقامات صلاحیتدار قضائی در صورت نبودن ولی قهری (پدریا جدپدری)و وصی جهت انجام امور او تعیین می گردد

محجور:
اشخاص ذیل محجور میباشند:۱-صغار (کمتراز۱۸سال تمام) ۲- اشخاص غیر رشید ۳-مجانین‏۳- هر یک از اشخاص زیر با رعایت موارد نامهای قابل تغییر می توانند با مراجعه به ادارات ثبت احوال نسبت به درخواست تغییر نام اقدام نمایند


دعاوی مطالبه چک و سفته

چک از دید کلی امروزه کمتر کسی است که با چک و امور بانکی سر و کار نداشته باشد . رواج روزافزون استفاده از چک و از طرف دیگر آشنایی نداشتن با قوانین و مقررات چک گاهی سبب دردسر می شود . بنابراین آشنایی با قوانین و مقررات چک برای همه افراد ضروری و لازم است .

در یک تعریف ساده ، چک سندی است که بر طبق آن صاحب حساب بانکی باصدور چک می تواند خودش شخصا و یا با تحویل چک به فرد دیگر ، از حساب بانکی خود پول برداشت کند چک عمده ترین اسناد تجارتی معمول بوده و پس از گسترش عملیات بانکی یکی از مهمترین وسائل دریافت و پرداخت وجه شناخته شده و پس از برات و سفته که تعهد پرداخت هستند چک جانشین پول نقد گردیده است. فوائد و اهمیت چک ناشی از امتیازاتی است که قانون تجارت یا قانون صدور چک به آن داده یا می دهد تا بهترین وسیله سهولت مبادله پول و یا انتقال وجه از فردی به فرد دیگر باشد . از نظر سیاست پولی و بانکی هر کشور ، حجم چکهای درگردش و نیز پذیرش عام که مبتنی بر اطمینان و اعتماد به روابط پولی در جامعه است همیشه مورد توجه و مطالعه بوده و به همین جهت برای استحکام بخشیدن به مقبولیت آن ، دولتها کوشش زیادی برای حفظ ارزش چک و ممانعت از صدور چکهای بی محل نموده اند . انواع چک بانکهای ایران چکهای گوناگون چاپ و در دسترس مردم می گذارند. انواع این چکها عبارتند از

– چک عادی: چکهایی است که صاحب حساب صادر می کند و به طلبکار خود یا سایر افراد می دهد . دارنده چک یعنی کسی که چک به نام او صادر شده است با مراجعه به بانک می تواند وجه آنرا وصول کند . این چکها چندان قابل اعتماد و اطمینان نیست و اعتبار آن صرفا اعتبار صاحب حساب است . بنابراین باید سعی کرد فقط از کسانی چک قبول کرد که قابل اطمینان باشند . چون در صورت خالی بودن حساب و متواری بودن صاحب حساب، دارنده چک با مشکلات فراوانی روبرو خواهد شد و چه بسا دچار خسارتهای غیرقابل جبرانی شود.

– چک تضمین شده: چکی است که توسط بانک به عهده همان بانک صادر می شود و پرداخت وجه آن توسط بانک تضمین می شود ، برخلاف چکهای عادی که توسط صاحب حساب صادر می شود . بنابراین هر فردی می تواند از بانک تقاضای چک تضمین شده بنماید . این چکها کاملا مطمئن و قابل اطمینان هستند و با مراجعه به هر یک از شعب بانک صادر کننده در سراسر کشور قابل وصول هستند طبق قانون ، چکهای تضمین شده قابل توقیف و مسدود شدن نمی باشند و فوت و ورشکستگی صادر کننده تضمین شده و خللی به حقوق دارنده این نوع چک وارد نخواهد ساخت

– چک مسافرتی: چکی است که توسط بانک صادر می شود و وجه آن در هر یک از شعبه های آن بانک یا توسط کارگزاران بانک پرداخت می گردد . مبلغ چک مسافرتی روی آن قید می شود. این نوع چکها برای جلوگیری از حمل و نقل پول بسیار مفید است و قابل اطمینان هم می باشد چک و بانک: چک همیشه با بانک در ارتباط است و فقط بانکها می توانند دسته چک به مشتریان خود بدهند . بانکهای دولتی مانند صادرات ، کشاورزی ، ملت ، ملی ، سپه و … و بانکهای خصوصی مانند بانک سامان ، بانک پاسارگاد ، بانک اقتصاد نوین و غیره موسسات مالی و اعتباری و موسسات قرض الحسنه: این موسسات بانک محسوب نمی شوند هر چند که به عملیات بانکی مشغول هستند . دفترچه ها و دسته چکهایی که این موسسات به مردم می دهند از امتیازها و مزایای چک بانکی محروم می باشد چک سفید امضاء: چک سفید امضاء ، چکی است که در آن فقط امضای صاحب حساب وجود دارد و جای گیرنده و مبلغ و تاریخ آن خالی است . این نوع چکها معمولا برای تضمین به کار می رود و بسیار خطرناک است . بنابراین توصیه می شود افراد در هیچ صورت چک سفید امضاء به کسی حتی نزدیک ترین اقوام خود ندهد

صدور چک: برای صدور چک معمولا نام گیرنده در چک قید می شود . در صورتی که چنین باشد چک در وجه شخص معین خواهد بود و فقط همان شخص می تواند وجه آن را وصول کند . اما اگر در محل گیرنده چک ، نام کسی نوشته نشود ، چک در وجه حامل خواهد بود چک در وجه حامل چکی است که صاحب حساب با صدور آن ، به هر کسی که بخواهد امکان وصول وجه آنرا می دهد

انتقال چک در وجه حامل: انتقال این نوع چک فقط با دست به دست گشتن صورت می گیرد و نیازی به امضای پشت چک نیست

خطر چکهای در وجه حامل: خطری که در مورد چکهای در وجه حامل وجود دارد امکان گم شدن و یا به سرقت رفتن آنهاست . چون این چکها در دست هر کسی باشد همان فرد مالک آن شناخته می شود ، در صورتی که گم شود یا به سرقت رود ، از سوی همان فرد پیدا کننده یا سارق قابل وصول خواهد بود . مگر اینکه صاحب اصلی چک اعلام مسروقه بودن یا گم شدن آن را بکند و تقاضای عدم پرداخت آن را به بانک بدهد


سرقفلی

سرقفلی حقی است معنوی که تاجر برای تقدم در اجارهٔ محل و ادامهٔ تجارت درمحل کار خود دارد.وجزء اموال منقول است. مبنای این حق مالی بر این پایه استوار است که موسسات تجارتی بیش‌تر اوقات در ساختمان‌هایی ساخته می‌شوند که مالکیت آن‌ها متعلق به دیگران است و این ارزش را باید سوای ارزش مادی آن ملک و متعلق به کسی دانست که آن را به وجود آورده‌است.

از سوی دیگر ادامهٔ فعالیت تاجر که آن را می‌توان به هر پیشه خدماتی یا حتی تولیدی نیز تسری داد تا حد زیادی مستلزم استقرار او در مکان اولیه است. این حق به صاحب آن اجازه می‌دهد ثمرهٔ فعالیت خود را از مالک یا کسی که پس از او قصد اجاره محل را دارد دریافت کند و همچنین اختیار تام مالک برای بیرون کردن مستأجر را از بین می‌برد. سرقفلی دو معنای حقوقی متفاوت دارد.

این عبارت می‌تواند به کالا یا اشتهار یک نام تجاری و شهرت عالی شرکتی اشاره داشته باشد که مزایای رقابتی مهمی را فراهم می‌کند. در این حالت یعنی مؤسسه دارایی‌های مهم ولی نامشهودی دارد که در ترازنامه گزارش داده نشده است.

در معنای دوم، مؤسسه ممکن است برای خرید سرقفلی‌ای که در طول سال‌ها به وسیلهٔ سازمان دیگری ایجاد شده است، مبلغی نقد بپردازد.تنها سرقفلی خریداری شده در بخش دارایی در ترازنامه گزارش می‌شود