بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاه‌های اجرایی

بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاه‌های اجرایی
قیمت عادله” در قوانین کشور و به ‌رغم اهمیت آن از منظر اجتماعی و عدالتی، تاکنون تعریف دقیقی از آن به‌ عمل نیامده است.
این نوشتار ضمن کنکاش انواع قیمت‌ها، به بررسی تاریخی آنها در قوانین پرداخته است. در بررسی قوانین مربوطه، ضمن آشکار شدن معایب و مزایای هرکدام از قوانین در رابطه با انواع قیمت‌ها، تفاوت قیمت عادله با قیمت روز آشکار شده است. درنهایت، در کنار بررسی قوانین معتبر در مورد تملک دولت و شهرداری‌ها، تعریف قیمت عادله از دید قانون گذار بیان شده است.
مقدمه:
اصطلاحات “قیمت عادله”، “بهای عادله” و “نرخ عادله” سابقه‌ای طولانی، قریب به یک سده، در قوانین کشور دارند. اصطلاح قیمت عادله یا عناوین مشابه آن (کارشناسی، روز) بارها در قوانین آمده ؛ در حالی‌که تعریف دقیقی از آن ارائه نشده است. مهم‌تر این‌که درخصوص تبدیل این موضوع کیفی به ارزش کمی بحث و کنکاشی به عمل نیامده است؛ در صورتی که کثرت شمول این موضوع در جامعه -که تعدد تکرار این عبارت در قوانین مبین آن است- اهمیت اجتماعی آن را نشان می‌دهد. از آنجا که در حوزه مسکن و مستغلات، معمولاً ارزش‌های مطرح شده، مبالغ سنگین و تعیین‌کننده‌ای در زندگی آحاد مردم هستند، این موضوع از منظر تأثیر‌گذاری و عدالتی نیز مهم بوده و به علت بزرگی و کثرت آن، از نظر اقتصادی در سطح کلان کشور نیز اهمیت دارد.
عقیده عمومی بر این است که قیمت عادله روز همان قیمت روز بازار است و چنانچه بعضی قائل به تفاوت بین آن دو هستند، هیچ‌گونه توضیح و توصیفی از تفاوت آنها بیان نکرده‌اند. مؤید این مطلب نظریه‌ مشورتی جدید اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره ۲۴۸۹/۷ مورخ ۲۴ تیر ۱۳۸۸ درخصوص قیمت عادله و قیمت روز است:
«قابل استماع بودن دعوای مطالبه قیمت روز ملک موضوع تملک شهرداری
دعوای مطالبه قیمت روز ملک، موضوع طرح تملک قبل از تعیین ارزش و اظهارنظر کارشناس قابل استماع است و شهرداری مکلف است قیمت عادله مورد تملک شهرداری را حسب توافق طرفین با جلب نظر کارشناس پرداخت نماید. از‌این‌رو چنانچه شهرداری مفاد ماده واحده قانون تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰ را اجرا نکرده باشد و مالک با مراجعه به دادگاه بهای اراضی مورد تصرف شهرداری – پس از تصرف – را مطالبه کند، دادگاه حسب مقررات قانون آیین دادرسی در امور مدنی عمل خواهد نمود.»
(نشریه قضاوت، شماره ۶۵، مرداد و شهریور ۱۳۸۹)
همان‌گونه که مشخص است اداره کل حقوقی قوه قضاییه دچار اشتباه و تناقض در مورد قیمت عادله و قیمت روز شده است.
در این نوشتار ضمن تشریح مشخصات قیمت عادله روز و قیمت روز بازار، تفاوت این دو موضوع تبیین خواهد شد.
بهای عادله، نرخ عادله
در کتاب “ترمینولوژی حقوق” نوشته دکتر لنگرودی معانی زیر برای بهای عادله و نرخ عادله عنوان شده است:
بها (ثمن، قیمت و نرخ اموال منقول) چیز قیمتی را بها گیر گویند. بهای اسمی قدر مبلغ مکتوب روی اوراق بهادار است. بهای بازار قیمت عادله کالاهاست. بهایی یعنی قیمتی (در برابر ارزان).
قیمت (بها) به معنای ارزش مال به معیار نرخ رایج در عرضه و تقاضاست؛ بدون این که عقدی مطرح باشد. اگر عقدی مطرح باشد (مانند بیع) توافق عقدی بر قیمت مال، آن قیمت را معنون به عنوان ثمن می‌کند. میان ثمن و قیمت رابطه عموم و خصوص مطلق برقرار است: هر ثمن، قیمت است؛ ولی هر قیمت، ثمن نیست.
نرخ رسمی (سعر حاکم) نرخی است که مقامات رسمی (دولت یا شهرداری) برای کالا معین می کنند (تسعیر حاکم).
عناصر نرخ از قرار زیر است:
– مال باید مملوک کسی باشد.
– مال باید کالا باشد نه غیرمنقول.
– مال باید شایع و جاری در معاملات مردم باشد. پس اشیای عتیقه ای که عتیقه فروش می‌فروشد، فاقد نرخ است؛ هر چند که به قیمتی می‌فروشد و می‌خرند.
– قیمتی که نوعاً روی آن معامله می‌شود؛ خواه کمتر از واحد تمام شده کالا (برای تولیدکننده) باشد و خواه مساوی یا بیشتر باشد. پس حضور منفعت در نرخ ضرورت ندارد؛ بلکه امکان ضرر هم وجود دارد؛ هر چند که غالب، منفعت است.
ارزش کالایی معین در معاملات روزمره را قیمت سوقیه (بازار) گویند.
قیمت عادله مترادف با قیمت سوقیه (بازار) است.
نرخ عادله (= قیمت عادله) قیمتی است که نوعاً روی آن معامله انجام می‌شود.
نرخ عادله (در ترمینولوژی حقوق قدیمی لنگرودی)
نرخ عادله، قیمت عادله یا بهای عادله عبارت است از قیمت مال در اکثر معاملات راجع به آن مال در بازار معین در زمان معین. (ماده۲۴۲ قانون جزا و ماده ۳ توسعه معابر)
عدالت در اصطلاح بالا مفهومی متأثر از مذهب نیست. در مقررات دینی نگرفتن ربح در معاملات مستحب است و ترک مستحب موجب فسق (که ضد عدالت است) نمی شود. پس قیمتی که در آن رعایت استحباب نشده باشد، می‌تواند قیمت عادله هم باشد.
قیمت عادله
مقصود از قیمت عادله، قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع است.( تبصره ۱ ماده ۳ قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها مصوب ۲۳ آبان ۱۳۱۲)
جای سؤال است که چرا به رغم وجود تعاریف بهتر و دقیق تر از قیمت عادله، قانون گذار از ماده قانونی استفاده نموده که ایرادهای بسیاری به آن وارد است.
با توجه به مطالب گفته شده، در این مقاله از نظر کارشناسی قیمت، نرخ یا بها معادل هم فرض شده و عموماً از عبارت “قیمت” که در قوانین متداول تر است، استفاده می شود و با پسوند “عادله” قیمت عادله متفاوت با تعریف بالا و مطابق بخش‌های بعدی تعریف خواهد شد.
ارزش
ارزش معانی چندگانه ای دارد. در امور کارشناسی معمولاً ارزش‌ها عبارتند از:
۱- ارزش بازار
۲- ارزشی که قیودی داشته و امکان عرضه به بازار آزاد برای آن وجود ندارد.
۳- ارزش توافقی
۴- ارزش برای مالک.
ارزش‌ها را می‌توان از راه قیمت واقعی بازار، ارزیابی (توسط کارشناسان)، یا از هر راه مناسب دیگری تعیین کرد.
قیمت مصوب
ارزش (قیمت) ممکن است به صورت مصوّب و اعلامی باشد؛ به عنوان مثال، ارزش معاملاتی املاک (منطقه ای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم می‌شود، یا قیمت اعلام شده توسط کمپانی برای یک کالای مشخص برای مدتی معین.
قیمت واگذاری
در این نوع از قیمت، با اعلام قیمت مصوب (ارزش معاملاتی یا غیره) و ضوابط مصوب، موارد مربوطه واگذار می شود. ممکن است به جای قیمت مصوب، قیمت عادله توسط کارشناسان رسمی لحاظ شده باشد و متقاضی با رضایت خود برای دریافت مراجعه کند؛ مانند واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمین‌های شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور ۱۳۶۶٫
قیمت توافقی
چنانچه بر سر ارزش مورد نظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود، آن را ارزش (قیمت) توافقی یا ثمن معامله می‌گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار، کمتر و یا بیشتر از قیمت بازار باشد؛ مانند اجاره بها یا قیمت مندرج در قرارداد.
قیمت مزایده
در این نوع از قیمت، با اعلام مزایده و ضوابط مربوط به آن از طرف عرضه کننده و از طریق شرکت متقاضی در مزایده و آگاهی یافتن از شروط تعیین شده، طرفین درخصوص ساز و کار تعیین قیمت توافق می‌نمایند و مکانیسم مزایده، قیمت را معین می‌کند. قیمت حاصل از مزایده به نوعی قیمت توافقی است؛ با این تفاوت که این بار توافق بر سر خود قیمت نبوده؛ بلکه درخصوص ساز و کار تعیین قیمت توافق حاصل شده است.
از آنجا که این قیمت در شرایط کامل بازار آزاد تعیین نشده و مزایده انجام شده مراجعه کنندگان محدودی دارد و دارای قیود مزایده است، قاعدتاً قیمت حاصله کمتر از قیمت بازار آزاد می‌باشد. برای عملی شدن مزایده و جلوگیری از تبانی و فساد و تضمین حداقل قیمت برای عرضه کننده، معمولاً قیمت پایه از طرف کارشناسان رسمی مزایده تعیین می‌شود.
طبق عرف کارشناسان رسمی، قیمت پایه مزایده درصدی کمتر از قیمت بازار و یا قیمت عادله می‌باشد و قیمت معامله (مزایده) براساس مکانیسم رقابتی مزایده تعیین می‌شود و چون براساس توافق و رضایت طرفین حاصل شده است، بنابراین قیمت عادله روز ( دوره زمانی مزایده) می‌باشد. نقش کارشناسان رسمی تعیین قیمت پایه مزایده، جلوگیری از تبانی، غبن فاحش و غیره است و این کارشناسان مسئول تعیین قیمت عادله نیستند.
قیمت (ارزش) مالک
چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی نسبت به ملک خود داشته، یا هزینه‌هایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنا داشته، یا ملک ممر زندگی او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتریان خاصی به دلایل و انگیزه‌های خاص به مالک (عرضه کننده) مراجعه نمایند، آن گاه مالک (عرضه کننده) به صلاحدید و به اختیار خود، ارزش را تعیین و به متقاضیان اعلام می کند. متقاضیان مختار خواهند بود شرایط و ارزش مالک را قبول یا رد نمایند.
این قیمت تعیین شده از طرف مالک را “ارزش مالک” می‌نامند. ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)؛ زیرا با سلیقه‌ها یا نیازهای وی هماهنگی بهتری دارد که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است. از این روست که مالک، ملک موجود را به جای ملک دیگری خریده است.
خرید و فروش وجابه جایی ملک، هزینه‌هایی را به همراه دارد. به عبارت دیگر هزینه‌های یاد شده باعث گران تر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می‌شود و به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست.
املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزشی خاص و غیرعادی عاید خواهد ساخت. پس به طور معمول ارزش مالک بیشتر از ارزش بازار آزاد است.
به دلیل اهمیت ارزش مالک در تملک دولتی، مثالی ذکر می شود:
فرض کنید شخص معلولی یک ملک را برای سکنای خود به قیمت بازار (۱۰۰ میلیون تومان) می‌خرد. وی برای استفاده شخصی اش، با توجه به معلولیت خود تغییراتی در آن ملک می دهد که هزینه اش ۱۰ میلیون تومان می شود. به این ترتیب، قیمت مالک ۱۱۰ میلیون تومان شده است؛ در حالی که قیمت بازار ۹۵ میلیون تومان است.
قیمت بازار آزاد
در مبادلات آزادانه بین عرضه کنندگان و متقاضیان براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد، قیمت تعیین می‌شود. هرچند در این بازار علاوه بر این دو بازیگر اصلی، بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهم ترین آن‌ها حاکمیت (دولت) و نهاد‌های مالی (بانک‌ها) هستند.
به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.
قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات
علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، ویژگی‌های خاص دیگری نیز وجود دارد. از آنجا که مسکن و مستغلات جزو کالا‌های همگن نیستند؛ یعنی در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و … تنوع دارند، و به دلیل عدم سازمان یافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا)، به جای یک قیمت مشخص بازه ای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین می‌شود. عرضه کنندگان تمایل به بالای بازه قیمت دارند و به عکس، متقاضیان تمایل به پایین بازه قیمت دارند. به همین دلیل علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه زنی نیز در بازار مسکن ایران ایفای نقش می‌نماید.
چنانچه موارد خواسته شده بدون قیود بوده و امکان عرضه شدن به بازار (مبادله) آزاد را داشته باشد، مالک (عرضه کننده) آن را به بازار آزاد عرضه می‌نماید و با مراجعه متقاضیان براساس عرضه و تقاضا و قاعده‌ چانه‌زنی، ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعیین می‌شود (همانند قیمت املاک) و کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند. به عبارت دیگر، کارشناسان رسمی مجاز نیستند سلایق و عقاید خود را در تعیین ارزش بازار آزاد دخیل نمایند.
بنابراین چنان چه برای مورد کارشناسی، بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است؛ نه دیکته کردن قیمت.
ملک تام (طلق، مطلق، آزاد)
چنان چه در یک ملک بدون کسب رضایت اشخاصی غیر از مالکان، امکان انتقال یا انجام عملیات عمرانی و غیره فراهم باشد، به آن “ملک تام” می‌گویند؛ مانند املاک متداول.
ملک ناقص (غیر طلق، غیر آزاد)
چنان چه در ملکی بدون کسب رضایت اشخاصی غیر از مالکان، امکان انتقال یا انجام عملیات عمرانی و غیره وجود نداشته باشد، به آن ملک ناقص می‌گویند؛ مانند املاک اوقافی که متصرف بدون رضایت مالک عرصه نمی تواند تصمیم های خود را عملی سازد.
مالکیت تملک (ملک ان یملک، کامل، مطلق)
چنان چه مالک بتواند بدون کسب رضایت اشخاص غیر، تصمیم هایی را درخصوص ملکش اتخاذ کرده و آن ها را عملی نماید، مالکیت وی کامل است.
ارزش ملک با قیود
اگر موارد خواسته شده قیودی داشته باشند که به واسطه آن ها امکان عرضه و تقاضا و مانور برای مالک در بازار آزاد فراهم نباشد و همچنین برای قیود، امکان ارزش گذاری مالی وجود داشته و طبق قانون، قیمت آن توسط کارشناسان رسمی تعیین شود، در این صورت ارزش موارد بالا عبارت است از قیمت بازار آزاد منهای ارزش مالی قیود مربوطه؛ مانند تعیین مبلغی به عنوان سرقفلی در ماده ۷ قانون سال ۱۳۷۶- اجاره بهای ثابت.
عرف (رویه) کارشناسان رسمی
از آنجا که به طور معمول با طی مراحل هیئت‌های بالاتر کارشناسان رسمی، نتایج نظریات کارشناسی دارای همگرایی است، بنابراین عرف (رویه) کارشناسان رسمی عبارت است از بازه ای (دامنه ای) از ارزش (مبلغ) که نتایج کارشناسی با طی مراحل هیئت‌های بالاتر کارشناسان رسمی به آن میل می‌کند.
ارزش عرف (رویه) کارشناسان رسمی
چنانچه موارد خواسته شده دارای قیودی باشند که به واسطه آنها امکان عرضه و تقاضا و مانور برای مالک در بازار آزاد وجود نداشته و همچنین ارزش گذاری مالی برای قیود توسط کارشناسان رسمی ممکن نباشد (درحالی که طبق قانون قیمت آن باید توسط کارشناسان رسمی تعیین شود)، در این صورت ارزش موارد مذکور توسط عرف (رویه) کارشناسان رسمی تعیین می‌شود؛ مانند تعیین مبلغی به عنوان سرقفلی در ماده ۸ قانون سال ۱۳۷۶- اجاره بهای متعارف.
قیمت متعارف
هرچند طبق عرف، قیمت متعارف قیمت روزمره معاملات (قیمت بازار) است؛ اما از نظر حقوقی پس از استفاده قانون گذار از عبارت “متعارف” در ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، ارزش آن کمتر از قیمت بازار می‌باشد.
براساس اعلام وزارت مسکن و شهرسازی، بیش از ۹۵ درصد بازار مسکن و مستغلات در اختیار بخش خصوصی است. ازاین رو طبق قاعده معمول، قیمت در بازار براساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. بر این اساس، چنانچه عرضه و تقاضا به صورت منسجم و سازمان یافته انجام گیرد (مثل بورس کالا)، نوسانات (بازه) قیمت محدود بوده و معمولاً ثبت و نگهداری می‌شود؛ در صورتی که عرضه و تقاضا در بازار مسکن و مستغلات به دلیل تنوع زیاد و مشخصات گوناگون آن دارای قیمت دقیق نیست و نوسان و بازه قیمت گسترده است.
روش‌های ارزیابی و کارشناسی
برای ارزیابی و کارشناسی در دنیا از روش سه گانه زیر استفاده می‌شود:
۱- مقایسه با قیمت بازار (comparison approach Market)
مقایسه با قیمت بازار به معنای مقایسه با سایر دارایی‌های مشابه معامله شده در بازار است. در این روش باید قیمت معامله شده در بازار فعال همانند و یا دارای مشابهت نزدیک باشد که اکثراً این چنین نیست. در این صورت باید با ضرایب شناخته شده ای قیمت موجود به قیمت مورد نظر تبدیل شود.
۲- رابطه ارزش حاضر سرمایه و درآمد ناشی از آن (Income capitalization approach)
در این روش باید برآوردی از آینده کرد. می توان نرخ بازده سرمایه (نسبت سرمایه به درآمد) P/E و یا ضریبی از گردش مالی یک دوره زمانی (Turn over) را به عنوان سرمایه حساب کرد؛ مثلاً ضریب ۵/۱٫ بنابراین گردش مالی یک دوره زمانی ۵/۱ = ارزش دارایی.
۳- هزینه ایجاد یا جایگزینی (Cost approach)
با محاسبه هزینه ایجاد دارایی مشابه و یا هزینه جایگزینی دارایی مشابه موجود در بازار می توان قیمت را تعیین کرد.
انتخاب روش ارزش‌گذاری
روش اول: با معاملات دارایی‌های همانند یا مشابه معامله شده در بازار مقایسه می‌کنیم و قیمت را به دست می‌آوریم.
روش دوم: در صورت عملی نبودن روش اول، درآمد یا هزینه را به صورت ارزش حال (دارایی) برآورد می‌کنیم. این روش در صورت در دسترس و قابل اعتماد بودن اطلاعات، به عنوان پشتیبانی روش اول استفاده می‌شود.
قیمت، بها و نرخ عادله در قوانین
قانون مدنی:
در ماده ۱۶۷ قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ آمده است: «اگر مالی که پیدا شده، ممکن نیست باقی بماند و فاسد می‌شود، باید به قیمت عادله فروخته شود و قیمت آن در حکم خود مال پیدا شده خواهد بود.»
ماده ۴۱۸ نیز اشعار می دارد: «اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است، خیار فسخ نخواهد داشت.»
در این دو ماده، تعریف، توصیف و یا توضیحی از قیمت عادله ارائه نشده است و به احتمال زیاد منظور از قیمت عادله همان قیمت روز (قیمت سوقیه) با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه است که قانون گذار برای بقای ارزش مال، مجوز فروش آن را در بازار به قیمت روز با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوط به آن صادر نموده و چون هیچ گونه رابطه حقوقی بین یابنده مال و صاحب اصلی مال از قبل وجود نداشته (صاحب مال مجهول بوده و یابنده برحسب تصادف آن مال را پیدا کرده است)، به همین دلیل قیمت عادله، قیمت منصفانه بین دو شخص نبوده؛ بلکه همان قیمت بازار با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه است. براساس ماده ۴۱۸ نیز اگر مغبون از قیمت روز با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه آگاه بوده باشد، خیار فسخ نخواهد داشت.
قیمت عادله مطرح در حوزه املاک و مستغلات
قیمت عادله مطرح در حوزه املاک و مستغلات را می توان به دو دسته تقسیم بندی کرد:
دسته اول: مالک به اختیار خویش، ملک و مستغل خود را تحت لوای قانون خاصی قرار داده که عمدتاً ارزش‌های عادله مطرح در روابط اقتصادی موجر و مستأجر، مزایده‌ها، واگذاری‌های دولتی (دستگاه‌های اجرایی) و … می‌باشد.
قیمت عادله در روابط اقتصادی موجر و مستأجر
در قانون اختیارات دکتر “میلیسپو” در مورد تنزیل و تثبیت بهای اجناس مصوب ۱۳ اردیبهشت ۱۳۲۲ آمده است: « ماده سیزدهم- دادگاه در مورد اختلاف موجر و مستأجر نسبت به میزان مال الاجاره یا شرایط آن برای تعیین اجاره بها و یا تحقیق در عواملی که به موجب آن می‌توان اجاره بها را تشخیص داد، با ارجاع امر به کارشناس، میزان اجاره بها را به نرخ عادله روز تعیین نماید و … .»
ماده ۲ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ نیز بیان می دارد: «میزان اجاره بهای مستغلات مشمول این قانون به قرار زیر است: …
۲- چنانچه اجاره نامه تنظیم نشده باشد، میزان اجاره بها همان است که بین طرفین مقرر و عملی شده و در صورتی که میزان مقرر احراز نشود، با رعایت مقررات این قانون از طریق کارشناسی میزان اجاره بها به نرخ عادله روز با توجه به قیمت مستغل مزبور و عوامل مؤثر دیگر تعیین می‌شود.»
در ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیز آمده است: «در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد، به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود، با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه، میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.»
مقنن در ماده ۴ همان قانون گفته است: «موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید… دادگاه با جلب نظر کارشناسی اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.»
تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ نیز اشعار می دارد:
«در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.»
در این مواد از قوانین روابط موجر و مستأجر هیچ توصیف و توضیحی در مورد عادله بودن قیمت داده نشده است.
درخصوص ارزش‌های عادله مطرح در روابط اقتصادی موجر و مستأجر، در کتاب “بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستأجر” به طور مفصل بحث شده است. ازاین رو در این نوشتار به آن پرداخته نشده و تنها به یادآوری چند نکته بسنده می شود:
۱- در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ آمده است: «… دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.»
همان گونه که در کتاب “بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستأجر” آمده است، اجاره بهایی که به نرخ عادله روز تعدیل شده، منطبق بر قیمت روز بازار نیست و فاصله زیادی بین آن‌ها دیده می شود و اصولاً بازار فعال و کارآمدی برای تعدیل اجاره بها وجود ندارد. بنابراین، این استنباط که همواره قیمت عادله روز همان قیمت روز بازار است، صحیح نمی باشد.
۲- هرچند تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ بیان می دارد: «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد»؛ اما این تبصره هیچ توصیف و توضیحی در مورد قیمت عادله نداده است.
نظریه اکثریت قضات استان تهران از معدود نظریه‌های هر چند غیر مستقیم در توصیف قیمت عادله است.
دسته دوم: تملک دولتی (دستگاه‌های اجرایی)
مالک در قرار گرفتن ملک و مستغل خود تحت لوای قانون خاصی هیچ گونه نقشی نداشته است.
بررسی تاریخی ارزش عادله املاک و مستغلات واقع شده در طرح‌های عمرانی و…
سؤال این است که تعریف دقیق ارزش عادله (قیمت، نرخ، بهای عادله) که در قوانین، آیین نامه‌ها، وحدت رویه‌ها، دستورالعمل‌ها و نظریات متعدد آمده، چیست و منطبق با کدام یک از ارزش‌های بالا می باشد؟
قوانین قبل از پیروزی انقلاب اسلامی
قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها مصوب ۲۳ آبان ۱۳۱۲
ماده ۲: «… پس از تصویب انجمن بلدیه و حکومت محل و وزارت داخله با تعیین موقع اجرای نقشه که لااقل سه ماه پس از انتشار اعلان یا اخطار کتبی خواهد بود (به وسیله اعلان یا اخطار به مالکان و یا متولیان و متصدیان در موقوفات اطلاع دهد) در مواردی که ضرورت و فوریت اقتضا کند، انجمن بلدیه می‌تواند با تصویب وزارت داخله مدت مزبور را به اقتضای موقع و محل تقلیل دهد. »
تبصره ۱ ماده ۳: «مقصود از قیمت عادله، قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع است.»
قانون گذار در این ماده قانونی به اولین و ساده ترین سؤال که تکلیف تأثیر طرح؛ یعنی توسعه معبر در افزایش و یا کاهش قیمت روز ملک چیست، پاسخ داده است؛ اما به سایر موضوعات مطرح در قیمت عادله اشاره نکرده است.
ایراد مهم این تعریف آن است که امکان دارد از زمان اعلان توسعه تا تملک و پرداخت عوض، زمان‌های متفاوت کوتاه یا بلند برای اشخاص اتفاق بیفتد و با توجه به این که معمولاً به مرور زمان افزایش قیمت به وجود می‌آید، تعریف بالا جوابگوی این نقیصه نخواهد بود و به دور از عدالت و انصاف است.
قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب ۸ اسفند ۱۳۳۴
ماده ۱۶: “هر گاه برای اجرای عملیات عمرانی و نیازمندی های عمومی احتیاج به خرید اراضی (اعم از دایر و بایر) و ابنیه و تأسیسات پیدا شود، به طریق زیر عمل خواهد شد: …
ب) بهای اراضی و ابنیه و تأسیسات مورد خرید اعم از این که متعلق به دولت یا اشخاص باشد، به طریق زیر تعیین خواهد شد:
۱- ملاک تعیین قیمت بهای عادله [زمان: سال قبل از اعلام شروع عملیات] اراضی و ابنیه و تأسیسات مشابه واقع در حوزه عملیات در سال قبل از اعلام شروع عملیات و بدون در نظر گرفتن تأثیر اجرای عملیات عمرانی در قیمت‌ها خواهد بود.
۲- در مورد خرید اراضی و ابنیه و تأسیسات غیر دولتی، پنج درصد علاوه بر قیمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد. هرگاه مالک در محل ساکن باشد، علاوه بر پنج درصد فوق، ده درصد دیگر به قیمت عادله افزوده خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه او منحصر به درآمد آن ملک باشد، پانزده درصد قیمت عادله نیز از این بابت به او پرداخت خواهد شد.
تبصره- در مورد املاک مزروعی، علاوه بر قیمت ملک که به مالک پرداخت می‌شود، پانزده درصد آن بین زارعان و خوش نشینان محل که از آنجا کوچ می‌نمایند، به وسیله شورای محلی تقسیم خواهد شد.
۳- در صورتی که تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید ملک بیش از یک سال فاصله داشته باشد، نسبت به هر سال فاصله پنج درصد به قیمت عادله افزوده خواهد شد؛ مشروط بر این که جمعاً از قیمت عادله روز تجاوز ننماید. فاصله کمتر از شش ماه تمام به حساب نخواهد آمد و فاصله شش ماه تمام یا بیش از آن در حکم یک سال خواهد بود.
تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید در هر حال نباید بیش از سه سال فاصله داشته باشد.»
این ماده، علاوه بر تکرار تعریف قانون قبلی، جزئیات بیشتری را از قیمت عادله مشخص نموده و مبنای آن را از نظر زمانی یک سال قبل است و اگر از زمان اعلان رسمی و یا درز خبر تا شروع عملیات بیش از یک سال گذشته باشد، قیمت‌ها تحت تأثیر طرح قرار گرفته و این موضوع با مقصود این قانون مغایر است. این مدل جوابگوی این اشکال نیست و از نظر قیمت، مبنای مقایسه با موارد مشابه در بازار بدون اثر طرح می‌باشد.
این ماده در حالی که در مورد خرید تفاوتی بین دولت و اشخاص قائل نشده است؛ مزایا و امتیازاتی را برای مالک شخصی در نظر گرفته و به نظر می‌رسد در مورد اشخاص، قانون گذار به بیش از ارزش عادله (با در نظر گرفتن ضرایب خاصی و به دور از ارزش گذاری میدانی ملک ) توجه داشته است. به عبارت دیگر قیمت عادله ملاک بوده؛ اما به مالک شخصی پنج درصد علاوه بر قیمت عادله پرداخت خواهد شد.
قصد قانون گذار از این کار، جبران خسارت به خاطر فروش تحمیلی ملک و تحمیل هزینه‌های زمانی از قبیل جایگزینی، ضرر عدم استفاده از ملک در مدت جایگزینی، هزینه‌های نقل و انتقالات و هزینه‌های خرید واحد مشابه بوده که آن را در قالب پنج درصد منظور داشته است.
هرگاه مالک در محل مذکور ساکن باشد، علاوه بر این پنج درصد، ده درصد دیگر به قیمت عادله افزوده خواهد شد. به نظر می‌رسد این ده درصد اضافه، بابت ارزش‌های مالک در ملک سکونتی خود بوده و مقنن قیمت عادله را به طرف ارزش مالک سوق داده است.
براساس این ماده همچنین هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد آن ملک باشد، پانزده درصد اضافه نیز از این بابت به او پرداخت خواهد شد. در این حالت اضافه ارزش مالک نسبت به قیمت عادله بیشتر شده و قانون گذار به قصد جبران این خسارت اضافه، پانزده درصد اضافه نموده است. به طور کلی به نظر می‌رسد قانون گذار به ارزشی بیش از ارزش عادله و ارزش بازار (به طرف ارزش مالک) در یک سال قبل توجه داشته است: «در صورتی که تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید ملک بیش از یک سال فاصله داشته باشد، نسبت به هر سال فاصله پنج درصد به قیمت عادله افزوده خواهد شد؛ مشروط بر این که جمعاً از قیمت عادله روز تجاوز ننماید.»
بنابراین قانون گذار برای جبران تورم و افزایش قیمت که عموماً ایجاد می‌شود، پنج درصد اضافه بابت هر سال در نظر گرفته است و چنانچه احیاناً قیمت ثابت و یا نزولی باشد، با شرط قیمت عادله پرداختی برابر با حداکثر قیمت عادله روز، عدم ضرر را در مورد خود تضمین نموده است؛ در حالی که اگر افزایش قیمت‌ها طی سال‌ها، بیش از پنج درصد برای هر سال باشد (که به طور تاریخی افزایش قیمت بیش از پنج درصد در سال بوده است) در این صورت به مالکان ظلم می‌شود.
قانون راجع به نحوه اجرای تبصره ۲ ماده ۳ قانون فروش خالصجات
در ماده واحده این قانون درخصوص نحوه استملاک اراضی مورد احتیاج عملیات اجرایی طرح سد کرج و تأسیسات مربوط مصوب ۲۷ اسفند ۱۳۳۶ آمده است: «کارشناسان مزبور مکلفند… انتخاب بهای عادله اراضی و ابنیه و املاک مورد تقاضا را براساس بهای اراضی و املاک و ابنیه مشابه و مجاور بدون در نظر گرفتن احداث سد کرج به بهای عادله روز [زمان: روز گزارش کارشناسی] به درخواست سازمان سد کرج تعیین و به دادگاه اعلام نمایند.»
برخلاف قانون ۱۳۳۴ در این قانون، قانون گذار قیمت عادله اراضی و ابنیه را (که عمدتاً املاک زارعان خواهد بود)، برابر با قیمت عادله روز قرار داده است

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

نوشتن حاصل جمع: * (الزامی)